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地产商上市“第二春”悬念 免费猫

发布时间:2020-02-17 13:01:07 阅读: 来源:冷缠带厂家

地产商上市“第二春”悬念

近两年发行上市的几家房地产公司所融得资金数额较为巨大,如天鸿宝业募集4亿元,栖霞建设募集3.17亿元,金地集团募集8.29亿元,天房发展募集5.38亿元。这强烈地诱惑着其它地产商。本报记者获悉,上海市最大的地产开发商上海绿地集团也在秘密地谋求跻身香港资本市场。 中海发展再度发威 今年元月27日,中国海外发展(0688.HK)发布公告称,公司将配售8.5亿股股份,计划集资净额15亿元人民币。而集资所得将用于发展该公司在上海卢湾区的一处物业项目。 中国海外集团有限公司直属中国最大的建筑联合企业中国建筑工程总公司。1979年在香港成立,1992年8月以中国海外发展有限公司名义(中国海外发展)在香港联交所主板上市,成为首家直接在港上市的内地建筑地产公司。自在香港上市以来,该公司集资、融资的总额已高达295亿多港元,掌控着超过600亿港币的资产。 记者在采访中了解到,本次募投项目是中国海外发展子公司中海发展(上海)有限公司计划重金投入的一个位于卢湾区的大型住宅类地产项目。 去年7月30日,中海发展(上海)有限公司(占股98%)与卢湾区签定了卢湾区65、67、68、69、70、71街坊的《国有土地使用权出让合同》,土地出让面积共计188398平方米,中海发展拟在这些地块开发高档商品住宅及商业、办公区,总开发面积将达到约60万平方米左右。整个项目拟分期滚动开发,最迟需于2012年底前全部建成。 该项目总投资额约60亿元左右。这对中国海外发展的资金来说,是一个不小的考验。该公司上海对外发言人安先生说,该公司将动用本次配售的10亿元人民币作为初期重建项目,余下资金用作增加土地储备的资金。 今年元月13日,中海发展上海公司与上海市卢湾区政府成功签订了《上海市卢湾区第69街坊地块委托动拆迁合同》,标志着该项目开始进行实质性的运作。 中国海外集团董事长孙文杰曾在公开场合表示,目前投资内地房产回报率还是比较高的,今后集团将会扩大在内地的投资,有时是中高档房地产项目。中国海外发展副总经理张小杰也曾透露,今后该公司将会增加内地地产在总体投资中的比重。 其实,中国海外发展遁入内地市场已有十多年的历史。早在1991年5月,中国建筑工程总公司旗下的中国海外建筑公司就已经与上海市卢湾区政府签署了投资“斜三基地”(上海市卢湾区斜徐路、打浦路交界处的棚户简屋住宅区,后发展为海华花园)的多项合同与协议书。 在接下来的十多年里,中国海外发展在内地地产市场上的步伐迈得越来越快,即使在上海市地产市场的低迷时期,也没有却步。如1994年,其与上海对外建设公司、新加坡飘尼控股私人有限公司、上海永业房地产股份有限公司四方合资成立上海海丽房地产有限公司,开发上海元通漂染厂地块(后发展为海丽花园)。 1997年开始的亚洲金融危机使中国海外集团身受重创,该集团董事长孙文杰对此处境的形容是:“中海泥足深陷。”但金融危机过后,中国海外发展很快地恢复过来。 2002年8月,中海地产股份有限公司的成立正式宣告了中海地产将把战线由北京、上海、广州、深圳等优势城市扩展到土地成本低、市场需求大的二线中等城市。 为了再次抢滩内地市场,中国海外发展再次修筑资金后盾。本报记者了解到,中国海外集团拟申请把中海地产股份有限公司分拆在上海证券交易所A股上市。根据中国证券上市程序,“中海地产”于2003年8月28日已经进入股份上市前的辅导期。中国海外集团董事长孔庆平预计,该公司这次分拆上市的集资规模约为8亿至10亿元人民币,主要集中发展其在内地的物业发展及投资业务。 地产商急奔上市通道 华泰证券综合研究所行业部资深分析师徐念榕在接受本报记者采访时表示,除中国海外发展在资本市场一系列的动作外,她最近还注意到了一个现象:随着央行新政喝令各商业银行严控房贷风险并提高贷款门槛后,地产商开始在境内外资本市场挥动长袖。 2月3日,据香港媒体报道,在香港上市的内地房地产公司首创置业(2868.HK)宣布,公司决定向中国证监会提交申请,要求在上海证交所发行A股股票。 据悉,首创置业此次启动的内地A股上市计划,计划发行12亿股A股,筹资30亿元人民币。该公司称,发行收入将主要为其在北京的几个急需要资金“充血”的商业地产项目提供开发资金。 北京首创置业股份有限公司为首创集团旗下的大型房地产开发企业,于2003年6月在香港联交所正式挂牌,融资超过10亿元。在央行“121号”文件弄得全国地产市场寒意瑟瑟的日子里,这笔资金帮了首创置业一个大忙。有了资本市场做后盾,其所开发的多处房产并没有因银行信贷政策的骤然变脸而受到影响。 徐念榕分析,央行新政对地产商具有很大的杀伤力,尤其是对开发商自有资金不得低于30%的一系列严格放贷的规定,更让诸多开发商感觉到了资金吃紧带来的压力。 日前,有消息称,在资本市场上屡屡受挫的地产大鳄潘石屹又萌发了在香港上市的打算。从2002年8月份左右开始,做事喜欢张扬的潘石屹就向外界放出了要把他的SOHO中国有限公司到美国纽约和香港同时上市,并在“2003年上半年争取完成上市”。但直到现在,潘仍然无缘于资本市场。 徐念榕认为,在香港上市的地产商,无一例外地因为“丰实的土地储备”而得到了实惠。而在新一轮的“圈地”风潮中,资金缺口又成为几乎所有地产商都要面临的问题。但地产开发是一个资本密集型产业,由于其它的融资产品如信托要么太滞后要么太小,无法满足企业的资金需求,所以,“很多地产公司想到了直接上市或买壳上市”。 而近两年发行上市的几家房地产公司所融得资金数额较为巨大,如天鸿宝业募集4亿元,栖霞建设募集3.17亿元,金地集团募集8.29亿元,天房发展募集5.38亿元。这强烈地诱惑着其它的地产商。本报记者获悉,上海市最大的地产开发商上海绿地集团也在秘密地谋求跻身香港资本市场。 这些新加入者为什么选择在香港上市?徐念榕的分析则是,相对内地资本市场来说,在香港上市门槛较低,而且手续没有内地烦琐,上市时间较短。 上市“第二春”悬念 在1993年至1999年的六年间,国务院明确提出不鼓励房地产企业上市运作。直到2001年,禁令才被取消。于是,积压了多年的地产上市潜能喷薄而出。天房发展(600322)、天鸿宝业(600376)、金地集团(600383)等地产商先后在深沪两市挂牌。这可称为地产商的第一次上市高潮。 引起华泰证券资深分析师徐念榕更大兴趣的,是房地产市场的高利润率吸引了大量的非地产类上市公司。据不完全统计,从2001年到现在,已约有250多家非房地产企业上市公司通过收购或直接进入的方式介入房地产业。 此前,由银行在背后为房地产撑腰,造成了地产公司表面上的财大气粗。而现在,银行一下子紧勒银根后,面临资金困境的房地产企业迎来了第二次上市高潮。似乎一夜之间,所有的房地产企业都在绞尽脑汁想着如何找钱。 徐念榕还注意到这样一个现象,即房地产商们开始通过“买壳”来达到上市的目的。其实早在2002年11月,首创置业就买下注册地在广西且以房地产综合开发建设为主业的阳光股份(000608)26.6%的股权,成为后者第一大股东,并借助这个壳从证券市场融到了不少资金。 银河证券的一位人士在电话中告诉记者,有了这个壳,按照证监会的有关规定,首创股份顺利发行A股可能要费一些周折,所以,首创也可能会买下另外一家壳资源。 徐念榕分析,客观地说,买壳资源实现间接上市就会是今后众多地产企业最无奈的选择。虽然目前上市公司实行核准制,但如果按正常程序上市也需要好几年的时间。通过买壳的方式可以为急于上市的公司节约宝贵的时间。而且直到现在国家对地产公司首发上市(IPO)的要求极高,“而以往很多地产企业其实就是一个项目公司,根本不符合上市要求,”所以,买壳似乎就成了地产商的最佳选择。 大多数房地产公司买壳上市的根本目的是为了融资。它们必然在适当的时候从资本市场上筹资,或者进行配股,或者进行增发新股,以求获得长期资本的支持。而且房地产商们的买壳上市不仅在内地股市,更把目光转向了海外资本市场。 但针对这股房地产企业新的上市高潮,徐念榕指出,房地产本身的高风险性应当引起高度的关注。从目前的众多房地产板块2003年中报来看,房地产企业的负债率还普遍较高,其中最高的已经超过70%,而且与高负债对应的是巨大的“存货”。这些存货不是正在开发的商品房(或存量房),就是大量的土地储备,一旦房子卖不出去,其风险可想而知。见习记者 司宇宁上海报道

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