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购买力回流趋势明显营销转向二三线高端市场

发布时间:2020-03-04 02:51:53 阅读: 来源:冷缠带厂家

曾经集中着绝大多数高端住宅投资购买力的一线城市,正在因为连续数轮的调控与限购政策和尚不明朗的市场前景而逐渐失去吸引力。

与此同时,风头正劲的二三城市的高端市场的投资价值正在受到更多的重视。

来自中国指 数研究院上海分院发布的问卷调查显示,受访的企业均更加关注二三线城市的发展机会,且在拟进入二三线城市中的企业中,重点关注高端住宅产品、打造城市标杆的比重最大,已经过半。

在调查中,有45.45%的企业认为一线城市投资机会与风险并存,认为二三线城市投资机会大的占据优势,占比达到66.67%。另外,在进入二三线城市中百强县的房地产市场更被看好,被调查企业对百强县的青睐度占比达77.78%重新吸引流向一线城市的高端市场购买力,成为二三城市高端市场正在面临的机遇。

二三线城市风头正劲

6月出炉的《5月中国房地产指 数系统百城价格指数》报告显示,76个城市住房价格环比上涨,3个城市与上月持平,21个城市环比下跌,二三线城市再度涨幅居前。

值得关注的是,与北京、上海、广州、深圳等一线大城市的房价环比上涨0.11%近乎滞涨状态相比,5月住宅价格环比涨幅居前的城市分别为乌鲁木齐、衡水、湘潭、株洲、新乡、徐州、潍坊等二三线城市。此外秦皇岛、威海等19个城市的涨幅在1%~2%之间。

对此,伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示,这些房价领涨的二三线城市大都处于旧城改造和新城区开发的火热阶段。旧城改造、新城区开发、新产业、新规划的预期,抬高了这些区域的投资吸引力。另一方面,从统计数据来看,5月份房价涨幅较大的二三线城市,要么限购范围小,一般仅限于主城区;要么限购门槛低,外地购房人一般只要求连续2年的纳税证明,或者有明确的限购截止期限。政策的相对宽松吸引了部分投资客的注意。

胡景晖预计,今年下半年,一线城市和二三线城市之间的分化趋势将越来越明显。

正在回流的本地投资

“在一线城市限购政策严格,市场前期不甚明朗的情况下,二三线城市本地投资购买力已经出现了回流的势头,购房者本地化趋势明显。”21世纪不动产分析师粟日表示,据其数据监测,在成都,本地人购买比例占交易量的72%,四川省内外地人购房者仅占到购买人群的5%。在青岛,本地购买力占到85%以上。

石家庄房地产业协会副会长兼秘书长李水源则表示,中国所有城市的核心土地资源都是稀缺的,这些稀缺资源对投资的吸引力是共通的,随着城市化发展加速,占据城市中心地段的豪宅项目必然会受到越来越多的本地高端人群的关注。

营销角逐二三线

“我们在河北、山东一些地方运作项目的时候了解到,实际上当地有大量资金找不到投资出口。如果二三线乃至四五线城市本地能够做出更多好的高端项目,投资成本又比一线城市低,投资前景也不差,为什么吸引不到这部分资金呢。”北京品睿营销策划公司总经理李东阳告诉记者,目前中国二三线乃至四五线城市此前的土地资源有相当一部分还是被本地企业掌握,这其中有大量非房地产行业出身的本地企业,在住宅开发过热的几年里,很多本地企业过分地追求短期资金的回报,缺乏对项目设计规划、运作营销的长远思考,浪费了很多资源,也错过了大量的本地资金。

“二三线城市不缺好的项目,是信息的不对称影响了销售。很多好的项目并不知道怎么更好地展现给对应的购买客群。”复地集团副总裁殷嵘告诉记者,从这一两年开始,中国大多数二三线城市的开发商水平都已经大幅提高,无论是设计规划还是建筑水平本身已经不比一线城市的项目差很多了。尤其是高端项目的客群,他们的投资导向有一定的惯性以及倾向性,而很多二三城市高端项目对营销运作的认知不够,宣传上也习惯浮于表面,只是做大众范围的基本信息推广,在圈层营销、业内推荐这种精准的小众营销上没有经验。

随着一线城市高端市场的饱和度逐步提升,很多营销策划团队把眼光更多地放到二三线城市。

“我们最近非常忙,非核心城市,还有很多县级市地级市客户,他们对高端项目营销策划的需求量非常大。”李东阳表示,实际上一线城市的主流开发企业在高端住宅项目的营销运作上已经很成熟,从二三线城市的本地开发企业对于营销运作的认知也已经提高,更多企业主开始寻求更为专业的运作指导和经验借鉴。

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